Реновация в Латвии. Так ли это выгодно на самом деле? Изучаем на примерах 5
Все слышали о реновации домов, а многие хотели бы и сами сделать из своей серой “панельки” красивое, экономичное и модное жилье. Но часто жителей останавливают опасения, что капитальный ремонт не принесет выгоды и экономии на отоплении. Вместе с экспертами отрасли RUS TVNET разбирается в вопросе.
Реновация в стране и в самом деле продвигается не очень быстро. В Латвии около 40 тыс. многоквартирных домов, а, по данным Министерства экономики, с 2009 года, когда началась поддержка реконструкции жилых домов, было отремонтировано 1369 зданий. То есть около 3,5%.
При этом, по данным ЦСУ, большинство домов построено в 60-70-е годы. Одна треть зданий (32,6%) возведены до 1961 года, а еще почти две трети (59,1%) – в период с 1961 по 2000 год. Многим из них необходим капитальный ремонт.
Из-за старого жилого фонда большинство зданий в Латвии получают энергетические сертификаты низших категорий E и F. В таких домах высокие теплопотери – по сути, жители “отапливают улицу”. Например, за 2022 год всего 5 домов в Латвии получили наивысший сертификат энергоэффективности.
Учитывая это, все больше людей задаются вопросом – что надо сделать, чтобы начать реновацию?
Шаг первый: Дому нужен активист
По словам Томса, на тот момент жителя реновированного дома на улице Мурниеку, 14, в Риге, самое важное – это чтобы в доме был активный человек, который будет ходить и убеждать людей.
“По-моему, это самое сложное. Ведь надо убедить всех жильцов, а всегда найдутся те, кто будет против”, – сказал он.
Томс вспоминает, что было 2 или 3 квартиры, которые не захотели брать кредит. Люди сказали, что “у них и так нет денег и достаточно своих проблем”. По его словам, во время всего процесса эти жильцы были недовольны, но увидев результат, что “дом стал красивым, они больше не жаловались”.
Кроме того, именно на плечи такого активного жильца выпадает общение со строителями и остальными жителями дома. Например, предупредить жильцов о работах в квартирах в определенный день или напомнить, что сегодня не стоит оставлять машины около дома. При этом “никто ему не будет платить и спасибо не скажет. Наоборот, будут думать, что он что-то с этого “имеет себе в карман”, – расстроенно добавляет Томс.
Шаг второй: Принять решение
Каспарс, активный житель дома на улице Дзелзавас, 90, рассказывает, что все начинается с того, что “надо собраться вместе и принять решение что-то делать с домом. Причем многие владельцы квартир сразу хотели знать, сколько энергии и денег они сэкономят после реконструкции”.
Обычно на этом этапе подключается домоуправление, которое и становится руководителем проекта. “Они занимались оформлением всех документов, анкет, опросов, протоколов и так далее. Если бы мне пришлось заниматься самому, то я бы не смог это осилить, ведь я не юрист”, – признался Томс.
При этом эксперт обслуживающей компании Civinity Mājas Гатис Розе отметил, что руководителем проекта может быть как свое домоуправление, так и специалист со стороны. “Он уже знает “от” и “до”, по шагам, что надо сделать. Причем частично средства на такого специалиста выделяет Altum”, – указал Розе.
Шаг третий: Провести энергоаудит дома
Непосредственно перед реновацией дом проходит техническое обследование и энергоаудит. По результатам создается проект, на основе которого уже составляется отчет и объявляется тендер на реконструкцию.
По словам Каспарса, в их случае процесс создания проекта растянулся на 1,5-2 года, потому что за это время несколько раз менялась цена на отопление, что влияло на софинансирование Altum, кроме того, подорожали строительные материалы и работа.
Шаг четвертый: Заключение договоров, кредит и реновация
После утверждения проекта объявляется тендер на строительство (да, “по знакомству” отдать заказ не получится). Кроме того, чтобы получить софинансирование из фондов ЕС, нужно выбирать самое дешевое предложение.
Каспарс говорит, что это правило непродуманное, “потому что самое дешевое предложение не всегда самое лучшее”.
В это же время проводится тендер среди банковских предложений. И только на этом этапе становится известен размер ежемесячного платежа, который нужно будет вносить жителям.
Тут следует заметить, что кредит никак не связан с частными лицами, а только с квартирой. То есть если житель продаст квартиру, то выплачивать кредит будет следующий владелец – как часть коммунальных платежей.
Сам процесс ремонта тоже доставляет хлопоты, ведь, несмотря на технадзор, который есть на площадке, нужно смотреть за строителями и самим. Например, “когда меняли окна, показалось, что строители что-то делают неправильно. Вызвали технадзор. Так и оказалось. И парни переделывали работу уже за свой счет”, – вспоминает Каспарс.
Стоит ли овчинка выделки? Смотрим на примерах
Один из домов, который прошел через реновацию – это дом на улице Дзелзавас, 90, в Риге, в микрорайоне Плявниеки. Это обычная “литовка”, была сдана в эксплуатацию в 1979 году. Общая площадь здания – 2961 кв. м, общая площадь квартир – 2400,30 кв. м.
Ремонт обошелся в 625 192 евро, из них 303 130 покрыло софинансирование из фондов Евросоюза.
В итоге дополнительные расходы по кредиту для владельцев квартир составили примерно 0,75 евро за квадратный метр на 20 лет. То есть для квартиры в 50 метров это дополнительные 37,5 евро в месяц.
Зато в доме смогли снизить расходы на отопление. “Если мы посмотрим этот год и предыдущий, то экономия по дому – от 55 до 60%. Это огромные деньги”, – уверен Каспарс.
“Мой счет с кредитом в отдельные месяцы меньше, чем год назад. А тогда еще не были такие гигантские тарифы на отопление. Так что даже с кредитом я плачу меньше, чем до реновации”, – рассказал житель дома.
Еще одним положительным примером в плане реновации домов может служить Олайне. Например, дом 103-й серии (38 квартир) на улице Земгалес, 43, который был построен в 1983 году.
Затраты на реконструкцию составили 539 233 евро, из них 245 920 евро были компенсированы за счет средств ЕС. По очень приблизительной оценке, можно посчитать, что стоимость кредита составила около 33-35 евро для каждого владельца квартиры.
Но если до реновации затраты на отопление были в среднем 113,7 kWh за квадратный метр, то после реновации – 50,92 kWh. То есть жильцы дома экономят на отоплении примерно 55%.
Особенно хорошо видна разница, если провести сравнение между реновированным домом и обычным.
Гатис Розе сравнил два дома 467-й серии в Риге, которые обслуживает их компания. “Затраты на ремонт составили 420 тыс. евро, дом взял кредит на 221 тыс. евро, то есть 47% составило софинансирование ЕС. Получается, что платеж за реновацию на одну квартиру – около 50 евро на 20 лет”, – указал эксперт.
Кажется, довольно много, но если учесть, что тариф на отопление (если не учитывать поддержку государства) в январе составил 3,06 за квадратный метр в реновированном доме и 4,73 в доме без реконструкции, то это дает большую экономию за год и даже такой большой кредит окупается.
Кроме того, во многих реновированных домах отопление включают на месяц позже и выключают почти на месяц раньше. Что тоже приносит экономию, хотя тут нельзя точно прогнозировать, ведь многое зависит от погоды.
Представитель обслуживающей компании Tilderu Nami привел, по его словам, экстремальный пример экономии, который, однако, имеет место в реконструированном ими доме: “Старая “литовка”, площадь 44 метра. С реновацией счет за отопление был 10 евро, без реновации там же – 68 евро. Конечно, это пример, когда житель максимально старался экономить.
Но даже в обычном случае, если сделать все по уму, то в старой “литовке” можно уменьшить счет за отопление в 3 раза!”.
В большинстве случаев во время реновации устанавливают индивидуальные счетчики тепла, или так называемые аллокаторы. Так что каждая квартира платит только за потребленное по факту тепло. Но температуру все равно нельзя поставить на ноль, так как по закону в квартире должно быть 16 градусов.
Есть ли еще аргументы за реновацию дома?
Кроме прямой экономии на отоплении, жители будут тратить меньше денег на обслуживание дома. “Отопление – это одно, но после реновации дом не требует дополнительных вложений. Без капитального ремонта в здание нужно постоянно вкладывать деньги: то трубу заменить, то крышу починить”, – заметил эксперт.
Кроме того, дом приобретает новый и современный вид, в нем становится приятно жить.
“Дом не молодеет, коммуникации умирают, но если сделать правильный проект, то мы буквально за копейки получим новый дом”, – уверен представитель Tilderu Nami.
“Мы пошли на реновацию, чтобы увеличить срок жизни дома. Чтобы еще лет 20 в нем не было никаких проблем и ничего не надо было менять и вкладывать. Кроме того, у нас получился красивый дом”, – отметил Томс.
Важные моменты, которые стоит учесть
Следите за платежной дисциплиной дома
“Чтобы получить кредит, очень важно, чтобы в доме оплачивали счета. Если много квартир не платят коммунальные, то тогда банк не одобрит кредит”, – указал Томс.
Например, Swedbank смотрит на то, чтобы в доме было не менее 95% вовремя оплаченных коммунальных счетов за последние 12 месяцев.
Создавайте накопления
Очень важно, чтобы у дома были свои накопления. Они понадобятся, чтобы оплатить первоначальные расходы (энергоаудит, разработка проекта реновации, плата за управление проектом), а также чтобы предоставить банку обеспечение по кредиту. И SEB Bank, и Swedbank просят депозит в размере 2 платежей по кредиту.
Каспарс вспоминает, что собственные накопления сильно им помогли, когда смета подорожала, а программа Altum не предусматривала возможности покрытия роста расходов – тогда дом покрыл разницу из собственных средств.
Надо быть готовыми к неудобствам и тратить свое время
Для того чтобы начать реновацию, надо заручится согласием 50% +1 голос собственников квартир. А банки требуют согласия уже 75% жителей, прежде чем выдать кредит.
“Мы работали индивидуально с каждым владельцем, лицом к лицу. Объясняли важность проекта, выгоды в целом и по отдельности. Что удивительно, но пенсионеры у нас достаточно быстро согласились”, – поделился Каспарс. Он добавил, что больше неудобств доставили люди, которые жили за границей или не в Риге.
Обычных жильцов тоже могут коснуться бытовые неудобства – от отсутствия воды, когда будут менять стояк, до необходимости быть в конкретный день дома и впустить рабочих.
“Многие не понимают, как много времени это занимает – каждую неделю организовывать собрания, согласовывать различные бумаги. Это как вторая работа. Если бы меня попросили еще раз заняться подобным, то без оплаты я бы не согласился”, – с горечью признался Каспарс.
