Есть нюансы: как долг будет следовать за квартирой? 0
С 1 января в силу вступят поправки к закону, по которым покупатель квартиры с долгами не может от них отмахнуться и обязан заплатить все задолженности за последние три года.
Этот принцип называется «долг следует за квартирой», и он сформулирован в поправках к Закону о квартирной собственности, которые начнут действовать с 2026 года. Совершенно ясно, чему он посвящен — борьбе со злостными неплательщиками коммунальных платежей. Эти люди годами затягивают оплату счетов, доставляя проблемы всему дому (здание с долгами не подключают к отоплению, его товариществу жильцов отказывают в кредитах на ремонты и пр.). А затем в один прекрасный день неплательщики продают свою квартиру, погрязшую в долгах, и ищи их свищи. Новый владелец говорит, что старые долги его не касаются, и проблема для всего дома становится нерешаемой.
Но с 1 января 2026 года все будет иначе. Теперь при смене собственника квартиры новый владелец обязан немедленно погасить долги, которые накопились за последние три года. В них входят долги за коммунальные услуги, за услуги по управлению домом, за права пользования землей и взносы в накопительный фонд.
Почему все так тщательно перечислено? Да потому что некоторые должники накапливают свои долги хитро. Они не отказываются от оплаты квартирных счетов вообще, понимая, что тогда быстро лишатся собственности, а платят избирательно: за воду и отопление, например, платят, а в накопительный фонд — нет, и так далее.
Важный момент: долги более старые, сделанные больше три года назад, останутся по-прежнему висеть на том владельце квартиры, который их сделал.
Разумеется, в связи с новыми поправками людям, которые подумывает о покупке квартиры, хочется знать: а как не попасть в переплет, как точно узнать, не числятся ли за квартирой долги.
Ну, способ тут один — посмотреть коммунальные счета. Однако есть проблема. Статус «потенциальный покупатель» для домоуправления — это ничто, оно обязано предоставлять информацию о квартирных платежах только владельцу квартиры (или лицу, на которое выписана доверенность). А значит покупателю следует требовать, чтобы действующий владелец квартиры, выставивший ее на продажу, предоставил ему доступ к платежам. Либо в бумажном виде (если он так получает от домоуправления), либо в виде распечатки электронного счета из личного онлайн-кабинета на сайте домоуправления.
Тут, кстати, следует учитывать такой момент. Допустим, получили вы эту справку и убедились, что все хорошо, долгов нет. Но если процесс купли-продажи затягивается на два-три месяца (это может быть связано, например, с оформлением ипотеки), то надо будет также убедиться, что владелец квартиры не бросил ее оплачивать в приятном предвкушении, что можно перекинуть последние счета на других.
Чтобы это исключить, платежи за квартиру следует проверить также на самом последнем этапе сделки. А еще рекомендуется включать в договор пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие долгов на момент сделки.
Имеется и другой подводный камень. Напоминаем, что платежи за квартиру — это не только коммунальные счета. Следует выяснить, кроме того, что с платежами у этого адреса за газ и электричество. Не вышло ли, например, так, что за долги в квартире отключили электричество и сняли счетчик или заварили газовые трубы. Нет, «газовые» и «электрические» долги на вас не повесят: выше мы уже перечислили, какие именно долги переходят на нового владельца. Однако за восстановление электричества и газа в квартире придется платить дополнительно.
И, наконец, последнее. В договоре купли-продажи, который вам предложат, может содержаться пункт о том, что покупатель не перенимает долги продавца за коммунальные услуги. Такой пункт до сих пор включали в типовые договоры именно из-за нерешенной проблемы — за кем же следуют квартирные долги. Но с 1 января 2026 года этот пункт — даже если он будет красоваться в предложенном вам договоре, не будет уже значить ровным счетом ничего. Долги квартиры перейдут к новому владельцу — и точка: таков закон.
