Приехали! Суд Сатверсме признал потолок арендной платы за землю противозаконным 0
Земельные бароны могут открывать шампанское. Они победили. Конституционный суд признал ограничение арендной платы за землю в 4% от кадастровой стоимости противоречащим Сатверсме. Теперь землевладельцы вправе взвинтить цену за аренду хоть до небес.
Возникновению в Латвии такого феномена, как «земельные бароны», которые, с подачи государства, стали владельцами обширных участков в микрорайонах советской постройки, — проблема ещё с девяностых.
Согласно закону о раздельной собственности, десятки тысяч жителей многоквартирных домов, неожиданно оказавшиеся на частной земле, вынуждены с тех пор ежемесячно (или ежеквартально) платить их хозяевам. А также оплачивать выписку счетов по этой аренде — 15 евро в год.
На круг выходят немалые деньги, но баронам всегда мало. Установленный потолок за аренду земли, составляющий 4% от кадастровой стоимости участка в год, их решительно не устраивал. И они решили добиться отмены этой нормы в Конституционном суде.
Увы, суд не встал на сторону жильцов многоэтажек, которые попали как кур в ощип. Он встал на сторону землевладельцев, указав в своем вердикте на отсутствие «справедливого баланса» между их правами и правами собственников сооружений.
Рассмотрев все детали, судьи пришли к мнению, что землевладельцы упускают свою прибыль. Плата, которую они взимают за законное землепользование, ниже, чем могла бы, поскольку универсальная кадастровая стоимость земли ниже фискальной кадастровой стоимости. Это означает, что с 1 января 2025 года после уплаты налога на недвижимость земельные бароны получают меньшее вознаграждение, чем ранее. Эту страшную несправедливость решено устранить, признав, что ограничение на арендную плату до 4% от кадастровой стоимости земли противозаконно и действовать больше не будет.
Иными словами, больше ничто не ограничивает аппетиты землевладельцев, и они могут взвинчивать цены за жилье, стоящее на их земле, хоть до небес.
КС постановил, что законодатель до 1 июня 2026 года должен принять регулирование, которое обеспечит владельцам земли право на соответствующее возмещение за необоснованное ущемление их основных прав в случаях, когда плата за законное землепользование не покрывает платеж по налогу на недвижимость за конкретную землю, равна ей или когда после уплаты этого налога вознаграждение остается непропорционально маленьким. Но при этом соответствующее возмещение собственникам земли полагается за необоснованное ущемление их основных прав с 1 января 2025 года до дня вступления в силу нового правового регулирования платы за законное землепользование.
Чтобы предоставить законодателю время урегулировать правоотношения так, чтобы все землевладельцы получали плату за законное землепользование, выполняющую функцию возмещения, при этом соблюдались права собственников сооружений, Конституционный суд признал оспариваемые нормы о законном землепользовании недействительными с 1 января 2027 года. Решение КС окончательно, обжалованию не подлежит и вступает силу в момент оглашения.
Так что жителям многоэтажек, стоящих на баронской земле, не позавидуешь. Жаловаться им больше некуда, поскольку КС вынес приговор, а государство, породившее такую ситуацию, умыло руки и дистанцировалось. Хотя Латвия — единственная страна в Европе, где здание отделено от земли. Общеприняты два пути: либо предоставляется земля по схожей стоимости, либо выплачивают денежные компенсации.
Теперь главный вопрос — сколько бароны заломят за аренду и насколько она может вырасти. Ответ уже известен. Основываясь на том, что нынешняя фиксированная ставка не отражает реальную стоимость земли, которая в Риге, по примерным оценкам, должна составлять 100-120 евро за квадратный метр, бароны считают справедливой компенсацией за пользование своей землей для жильцов не 4%, а 8% от кадастровой стоимости. То есть вдвое больше.
Для 110 тысяч собственников квартир, проживающих в 3600 домах, оказавшихся на земле, принадлежащей третьим лицам, это означает что расходы на жилье у них резко возрастут. Но жаловаться некуда. Единственная возможность избежать обдираловки — выкупить землю под зданием, целиком переняв ее в свою собственность. Благо разрешения собственника, по закону, на это не требуется. Но вот сумеют ли жильцы наскрести необходимые на это деньги в связи с инфляцией, безработицей и стагнацией экономики, большой вопрос…
