Коммунальный «блэкджек» 0
Законодатели закручивают гайки. Кто избежит уплаты 21% по счетам, а кто заплатит вдвойне.
План ввести с 1 июля 2016 года НДС на обслуживание жилых домов ударит по кошельку жителей, а также посеет неразбериху в работе домоуправов. В итоге у одних жильцов плата может не измениться, а у других — существенно подорожает ряд услуг: от дворника до юридического сопровождения.
Глава Латвийской ассоциации домоуправов Гирт Бейкманис рассказал, почему нужно подождать с введением налога и как работают управдомы в соседних государствах.
Напомним: с середины 2016 года обслуживание (в народе именуемое нерусским словом «обхозяйствование») квартир подорожает на 21%. Кабмин в проект бюджета на следующий год заложил НДС на управление жилыми домами. Уже подсчитано, сколько денег правительственная инициатива вытянет из карманов рижан: в зависимости от места проживания, речь может идти о 50-90 дополнительных евро в год. Все это делается ради соблюдения европейских директив.
Как в Германии
— НДС на обслуживание введен в других государствах, или это латвийское ноу-хау, с целью найти дополнительный источник доходов для госбюджета?
— В Эстонии и Литве управление домами уже давно обложили налогом на добавленную стоимость. То же самое происходит и в Германии. Я упомянул Германию, потому что приватизация жилых домов в Латвии была основана на ее примере. Модель домоуправления также выбрана схожая. Поэтому опыт немцев мы проанализировали детально. Наша страна все это время оставалась в стороне.
Так как вопрос об НДС отложить нельзя, мы пытаемся договориться с законодателями в рамках бюджета 2016 года применить пониженную ставку. Не 21%, а 12%. То есть добиться, чтобы платежи подорожали не на пятую часть, а на десятую.
Потому как у нас есть определенные трудности с введением НДС: приватизация началась 20 лет назад, но отрасль не упорядочена по сей день. Многие дома жильцами до сих пор не переняты (51-я статья Закона о приватизации обязывает владельцев квартир перенимать дома в свое управление в течение полугода после окончания приватизации. Дома, не перенятые собственниками, по законам Латвии не имеют полной самостоятельности. Они обязаны подчиняться решениям их обслуживающего домоуправления). Есть и другие нюансы.
— В чем отрасль обслуживания домов в Латвии отличается от соседских?
— В плане издержек счета в соседних государствах не дешевле, чем у нас. А в Эстонии управление домами существенно дороже, в Литве – в зависимости от местности. Модели управления разные. Но в Эстонии четко понятно, что облагается НДС, а что нет. Там налог применим только к управлению. Все остальные услуги — вывоз мусора, бухгалтер, юрист, ремонтные работы, работа дворника и пр. — это отдельные позиции. Некоторые уже облагаются налогом, некоторые нет. Домоуправ в предоставлении данных услуг выступает только посредником. У нас же управляющие домами занимаются всем, начиная от управления бухгалтерией, составлением смет, учетом, судебными делами, заканчивая уборкой территории и ремонтными работами. Отсюда и возникает проблема, что же именно облагать НДС, а что нет. Под управлением может скрываться что угодно. И если все обложить 21%, то это будет очень дорого для жильцов.
Что же такое «обхозяйствование»
— А что может скрываться под управлением?
— Большинство крупных домоуправлений на текущей момент в эту позицию закладывают оплату работы управляющего, уборку территории, содержание внутренних сетей, накопления на ремонтные работы (ежедневные и аварийные). Под этой же строкой идут разные кредиты (на новый котел, на реновацию, ремонт подъезда и пр.), которые однозначно нельзя обложить повторно налогом и нужно будет выделять в отдельный параграф. То есть сложилась ситуация, что в будущем нам придется поменять структуру счетов. При перерасчете может оказаться, что удобнее для уборки подъездов или ремонтных работ нанимать фирму, а не держать сотрудника на зарплате. Сейчас это все на пятую часть дешевле.
Как я уже говорил, многие дома не переняты жильцами в управление. И эта вещь создаст проблемы. Если дом перенят и есть договор с управляющим, то можно каждую позицию в договоре менять, смотреть, что выгодно жильцам, а что нет. Брать, допустим, ремонтника на ставку или пользоваться услугами обслуживающей фирмы. Если дом не перенят, то действует ранее упомянутая норма Закона о приватизации, по которой управлением занимается самоуправление через своего управляющего. Чаще всего это общество капитала, которое на основании распоряжения самоуправления, а не жильцов проводит в доме управление. В таких домах любое управление, которое осуществляет назначенный управдом, без деления на разные позиции будет облагаться НДС.
— Это означает, что в том же R?gas namu pАrvaldnieks (RNP), если дом не был перенят, у жильцов будут более дорогие счета?
— Да. Нельзя будет в отдельную позицию выделить, допустим, дворника, накопления или кредиты. Все это обложат НДС. Это существенная деталь. Почему я упоминал другие страны, потому что у них все это отлажено. У нас до сих пор еще нет. 20 лет прошло с приватизации, люди все еще никак не могут решиться.
Программа дала сбой
— Почему не сработал Закон о приватизации?
— Мы предлагали произвести изменения на законодательном уровне еще когда шла приватизация. Например, пойти по пути Эстонии, установив период, за который нужно было бы перенять дом и назначить себе управляющего. Если дом не делает это самостоятельно, то управляющий выбирается принудительно. Но самоуправление, как у нас, за дом не отвечает. В Эстонии жители осознали: дом наш, мы за него отвечаем, мы должны приводить его в порядок. Если нам не нравится управляющий, мы выберем другого, если и этот не нравится — сами будем управлять, создадим общество. Но в Латвии люди не мотивированы это делать. Никто не хочет отвечать за свой дом. Чтобы решать, кому и как платить, в том числе и НДС, дома нужно перенять.
— Как перенять дом, кто этого еще не сделал? Те, кто перенял дом, вправе требовать пересмотра счетов и платы за обслуживание?
— Чтобы перенять дом, нужно на собрании владельцев квартир 51% голосов собственников принять решение о перенятии дома под управление «общностью» владельцев квартир. И сделать соответствующую запись в Земельной книге. Это платная процедура. Но тогда дом будет вправе выбирать управляющего и вправе требовать изменений в плате за обслуживание, вычленяя оттуда кредиты и прочее.
— Есть ли статистика, сколько домов еще не перенято жильцами?
— Точных данных нет. Ориентировочно в Риге не перенято 4 100 домов (для сравнения, только RNP в целом обслуживает 4 300 домов — прим.авт.), в Даугавпилсе 800, в Юрмале 380.
— В одном интервью вы говорили, что мелкие домоуправления перенесут введение НДС легче, а некоторые могут использовать схемы ухода от налогов…
— С малыми управляющими так: часто они не предлагают весь комплекс услуг. Допускаю, что штатного дворника и специалистов по теплоснабжению у них нет. Они, как в Эстонии, покупают эти услуги со стороны. А значит, эти позиции не будут услугой управления и не будут облагаться НДС.
С одной стороны, это хорошо. Но с другой, малые управляющие немного уродуют рынок: если оборот у фирм ниже 50 000 евро, то они и не войдут в число НДС-плательщиков. У них все будет по-старому, без увеличения коммунальных счетов. Нужно не допустить, чтобы более крупные фирмы для избежания уплаты НДС не начали дробиться. Из-за неупорядоченности рынка могут появиться схемы, когда нормальные предприятия поделятся на малые единицы.
Почему это плохо? Потому что люди, занимающиеся управлением, должны нести ответственность. Чем крупнее предприяти — тем больше ответственность. Оно не будет работать так, чтобы через год закрыться. В случае с малыми домоуправлениями уже известны прецеденты банкротства и оставления людей без отопления зимой. Может появиться и другая нехорошая тенденция: создание мелких контор и деления домов на плохие и хорошие (по аналогии с кредитами). Домоуправления с плохими домами ликвидируют. Закон может спровоцировать на появление малых фирм, которые теряли бы деньги жильцов, не выполняли бы свои обязательства, оставляли бы людей без коммунальных услуг. Поэтому мы со стороны Ассоциации просим законодателей отложить вопрос об НДС, чтобы упорядочить отрасль. Или хотя бы снизить ставку налога.
Маленькие, да удаленькие
— Неужели «малые формы» управления 1-5 домами в Латвии невозможны?
— В малых городах есть хорошие примеры того, как отдельные домоуправы организовали работу. Один управдом обслуживает по 4-5 домов. Это смелые решения. Но удача возможна только в том случае, если большинство жильцов дома — добросовестные плательщики по счетам. Как только появляются должники — сразу возникают трудности. Поставщики услуг в редких случаях идут на уступки и не требуют оплату по счетам стопроцентно. Если у вас свой газовый котел для отопления и не происходит оплаты по счетам, то через 1-2 месяца вентиль закрутят.
Управляющему нужны деньги, чтобы вкладывать в оплату счетов и погашения задолженностей. Если нет денег, то нужно договариваться с жильцами, как доплачивать за услуги. Это нормальная практика, принятая во всем мире. Поэтому в каждом доме нужно создавать резервные фонды с положительным балансом. Хотя в Латвии очень широко распространена модель, что «моя хата с краю», все это не мое.
— Расскажите подробнее про эти принятые во всем мире отношения. Как допустим, не оплачивать ежемесячное довольствие штатному сантехнику, а платить ему только за конкретное обслуживание или аварийные вызовы?
— Жители доверяют своему управляющему соглашения с соответствующими организациями, предоставляющими услуги. Есть такая фирма, которая занимается уборкой территорий — заключают с ним, электрикой – с ними. Есть те, кто за пожарную безопасность отвечает, за лифты. Сантехники нанимаются только на определенные работы, а юристы — тогда, когда нужно составить договоры или представлять интересы жильцов в суде.
— Для жителей так выгоднее?
— Если взять нынешнее законодательство, то выгоднее как сейчас. Все эти услуги можно спрятать под статьей «управление домом» и не платить с этого 21%, то есть пятую часть дешевле. Если введут налог, то управляющие и жильцы начнут оценивать, в какой момент услуга выгодна. Но не все ведь цена определяет. Может быть, действительно юрист домоуправления лучше выбивает долги из должников, чем специально нанятая компания.
В Эстонии, кстати, нет бесконечного рассказа о том, кто будет оплачивать долги соседей. Люди живут с пониманием, что дом общий. И если дворник убрал двор, то с ним нужно расплатиться. И если нам не повезло, и в нашем доме кто-то обанкротился, это наша проблема. Кстати, ситуацию с должниками очень хорошо решили в Германии. У каждого дома есть свой собственный счет, куда жители дома начисляют деньги для оплаты услуг и на работу управляющего.
Я наблюдал, что делают управляющие, если появляются должники. Был в небольшом городке с 44 000 жителями, где один управляющий обслуживает примерно 5000 квартир. В его жилом фонде 2-3% должников (к слову, в Латвии около 10% временных должников и еще какое-то количество «вечных»). В цену за услугу этого управляющего не входит плата за возможные судебные издержки. Но, как и у нас бывают ситуации с долгами по ипотеке, когда жильцов решением суда выселяют из квартиры, а жилплощадь продают с аукциона.
Поэтому, если необходим суд, то путем созыва собрания назначается дополнительный платеж, который распределяется на жильцов дома. Жильцы обычно принимают позитивное решение, в противном случае управляющий отказывается дальше работать. Нюанс в том, что после продажи недвижимости с аукциона за счет выручки покрываются все судебные издержки, издержки на аукцион, оценку недвижимости. И самое главное — управляющий (а значит и дом) получает 5% от суммы продажи, чтобы погасить долги и вернуть средства соседям, которые вложились в судопроизводство.
У нас, если жилое помещение заложено в банке, то всю прибыль с аукциона получает исключительно кредитное учреждение. Не оплачиваются издержки юристов. В результате получается, что домоуправ либо за свои средства судится и тогда предприятие терпит убытки, либо управляющий включает эти издержки в основную смету, и тогда это мероприятие фактически оплачивают жильцы дома, безвозвратно. Долги при этом не списываются.
Полина ЭЛКСНЕ
