Как рассказала партнер компании ZAB Deloitte Legal Илзе Знотиня, в начале марта Конституционный суд вынес поистине революционное для Латвии решение – спустя много лет он вернул недвижимость, прошедшую через несколько сделок купли-продажи, первоначальному владельцу. Илзе Знотиня пояснила rus.db.lv, что для простых владельцев собственности это означает следующее: вы должны быть уверены в том, у квартиры или дома в биографии нет "темных пятен". То есть если в сделках с вашей недвижимостью, которые были совершены ранее, будут замешаны нелегальные средства, собственность легко можно потерять.
Вкратце расскажем о том судебном прецеденте, о котором идет речь. Несколько лет назад некий житель Латвии с помощью мошеннических действий отобрал недвижимость у ее законного владельца, а через какое-то время продал ее другому человеку. Покупатель, в свою очередь, заложил недвижимость в DNB банке, получив под нее ипотечный кредит. В 2011 году оказалось, что платить по кредиту он не может, поэтому собственность перешла к банку. Прошло 4 года, и вновь всплыло дело о мошенничестве, с помощью которого у первоначального владельца была отобрана квартира.
Учитывая, что она была получена преступным путем, суд вынес решение: банк обязан передать недвижимость ее первоначальному владельцу. Банк, естественно, возмутился и подал встречный иск, ведь он-то получил недвижимость вполне законным путем, а не через преступные деяния. Однако вердикт Конституционного суда был окончательным: банк обязан передать квартиру, несмотря на закрепленные в Земельной книге права собственности. И несмотря на то, что ранее в судебной практике третий покупатель признавался добропорядочным покупателем, вне зависимости от того, какие сделки были до него. В данном судебном решении этот принцип был изменен.
"Что это значит для нас всех? – комментирует Илзе Знотиня. – Что на месте банка, который мне лично очень жаль, может оказаться любой из нас. Положим, если вы покупаете квартиру на законные средства и закрепляете право собственности в Земельной книге, то все равно есть риск лишиться этой квартиры, если вдруг выяснится, что в более ранних сделках были использованы нелегальные средства или какие-то преступные действия. Ситуация, прямо скажем, может сложиться катастрофичная. Ведь, с одной стороны, мы не виноваты в том, что где-то ранее у нашей недвижимости были "темные пятна", но с другой – требования международных организаций по предотвращению отмывания денег стали намного серьезней. И мы не можем этот факт игнорировать".
Как поясняет юрист, по сути, решение суда говорит о том, что DNB банк перед заключением сделки по ипотеке обязан был проверить, каким образом эта недвижимость попала в руки к ее владельцу. А также проверить, что было с этой недвижимостью раньше. Другими словами – знать ее полную историю. И это правило касается всех, кто покупает, например, квартиру на вторичном рынке.
"Я понимаю, что по, сути, требования выглядят ужасно, потому что у простого человека мало возможностей что-то проверить самому, – поясняет Илзе Знотиня. – Ну может он посмотреть в Земельной книге, кому она раньше принадлежала, но как понять, что с этой недвижимостью все чисто? Я бы очень не хотела, чтобы этот судебный прецедент в итоге не вылился на практике в какую-то абсурдную ситуацию, когда люди будут просто бояться покупать недвижимость".
Как это решить? Юрист допускает, что решением может стать обязательное нотариальное утверждение сделки. В этом случае задачей нотариуса станет выяснение всей подноготной покупаемой недвижимости. "Однако министерство юстиции против обязательного участия нотариусов в заключении сделки купли-продажи недвижимости, но мне лично это кажется хорошим выходом в ситуации, когда на рынке мало инструментов для получения нужной информации о конкретном объекте собственности".

• мошенничество
• недвижимость