«Ужас, какую информацию у неё требовали!» Подруга Зане берёт жилищный кредит и сталкивается с чрезмерными требованиями банка 0
Покупка жилья с банковским кредитом многим кажется привычным процессом: есть стабильные доходы, хорошая кредитная история, первый взнос, и остается лишь дождаться решения банка. Однако в реальности рассмотрение кредитной заявки может означать и целый ряд вопросов и документов о доходах человека, расходах, имуществе и других финансовых обязательствах.
Задуматься об этом редакцию LA.LV побудила читательница Зане, которая рассказала об опыте своей подруги, пытавшейся получить жилищный кредит.
«Моя подруга брала кредит на покупку недвижимости. Это просто ужас, сколько информации у нее требовал банк SEB. В итоге взяла в “Swedbank”, потому что там условия лучше», — рассказывает Зане.
Зане хочет выяснить, насколько обширную информацию банк вообще вправе требовать у потенциального заемщика и имеет ли человек право отказаться предоставлять документы, которые он не хочет раскрывать.
«Может ли банк и в каком объеме задавать вопросы клиенту при рассмотрении кредитной заявки? Слышала даже о случаях, когда просят показать, например, договор аренды уже имеющейся недвижимости, что по сути является конфиденциальной информацией. Может ли потенциальный заемщик отказаться показывать информацию, которую не хочет? Или тогда кредит автоматически отказывают?» — спрашивает она.
Зане также интересуется, какие основные вещи банк оценивает, принимая решение о выдаче кредита, и достаточно ли сегодня уже просто хорошей зарплаты.
У женщины вопросов немало: «Раньше вполне хватало, если есть хорошая зарплата (что видно по счету), а теперь есть тенденция, что требуют еще всякие обеспечения, поручителей, анализируют другое имущество. Много ли неплательщиков? Что вызвало такие чрезмерно высокие требования?»
Чтобы выяснить, каковы основные принципы оценки жилищного кредита, LA.LV задала вопросы руководителю отдела жилищного кредитования банка SEB Марису Опинцансу.
Банк оценивает не только зарплату
При рассмотрении заявки на жилищный кредит банк обычно оценивает доходы клиента, существующие финансовые обязательства и информацию об объекте недвижимости, для покупки которого требуется финансирование.
В зависимости от конкретной сделки банк может запросить также документы, подтверждающие происхождение первого взноса, оценку недвижимости, документы по строительству или ремонту, а также другую информацию, необходимую для полноценной оценки займа.
«Жилищный кредит — это долгосрочные обязательства, поэтому банку важно получить полное представление не только о текущей ситуации клиента, но и о его способности выполнять обязательства в более длительной перспективе», — поясняет Опинцанс.
Поэтому информации о зарплате и уже имеющихся кредитах не всегда достаточно.
Зарплата — лишь один из факторов, характеризующих финансовое положение человека. Банку может быть важно знать и о дополнительных доходах от предпринимательской деятельности, сдачи недвижимости в аренду или других источников.
Также оцениваются регулярные расходы, выплаты алиментов, обязательства в других финансовых учреждениях и другие обстоятельства, которые могут повлиять на платежеспособность.
«При выдаче кредита банк оценивает не только размер доходов, но и их стабильность и устойчивость. Цель — убедиться, что кредитные платежи будут для клиента комфортными и в том случае, если экономическая ситуация или личные обстоятельства со временем изменятся», — отмечает представитель SEB.
Зачем банку нужен договор аренды?
Один из вопросов, упомянутых Зане, касается случаев, когда банк просит показать договор аренды уже имеющейся недвижимости или информацию о других объектах недвижимости, принадлежащих клиенту.
Опинцанс поясняет, что такая информация может быть необходима, если имущество приносит регулярный доход или, наоборот, создает дополнительные расходы.
Например, если при оценке платежеспособности клиента учитываются доходы от сдачи недвижимости в аренду, банку необходимо убедиться, что эти доходы являются регулярными.
Информация о других объектах недвижимости также помогает понять общую финансовую ситуацию клиента, структуру активов и объем обязательств.
Это, в свою очередь, важно для того, чтобы банк мог оценить способность клиента в долгосрочной перспективе выполнять кредитные обязательства.
Имеет ли клиент право не предоставлять документы?
Теоретически клиент имеет право не предоставлять запрашиваемые банком документы. Однако это не означает, что кредитная заявка из-за этого будет одобрена.
«Да, клиент имеет право не предоставлять запрашиваемые документы. В таких случаях дальнейшее рассмотрение заявки и решение о предоставлении финансирования оцениваются индивидуально», — поясняет Опинцанс.
Таким образом, отказ предоставить конкретный документ автоматически не означает отказ в кредите, однако банк может прийти к выводу, что в его распоряжении недостаточно информации для полноценной оценки платежеспособности клиента и рисков.
Когда нужен поручитель или дополнительное обеспечение?
Требование поручителя или дополнительного обеспечения также не является автоматическим для всех заемщиков.
Дополнительное обеспечение или привлечение созаемщика может потребоваться в случаях, когда основного обеспечения недостаточно для полноценного покрытия займа или доходы клиента не соответствуют необходимому объему финансирования.
В свою очередь, информация о других объектах недвижимости может быть существенной, чтобы банк мог оценить общую финансовую ситуацию клиента — существующие обязательства, расходы и активы.
«Каждый случай оценивается индивидуально. Цель банка — не усложнить получение финансирования, а убедиться, что размер займа и его условия соответствуют финансовым возможностям клиента в долгосрочной перспективе», — отмечает Опинцанс.
Даже одной хорошей зарплаты недостаточно
Очень важное значение при выдаче кредита имеют также кредитная история клиента, существующие обязательства, ежемесячные расходы и другие платежи.
Хорошие доходы сами по себе не гарантируют положительного решения банка, поскольку оцениваются также прежняя финансовая дисциплина клиента и общая долговая нагрузка.
Кредитная история позволяет понять, как человек ранее выполнял свои обязательства, а существующие кредиты и регулярные платежи помогают оценить, какая часть доходов уже направляется на другие нужды.
SEB указывает, что ежемесячные платежи по всем кредитным обязательствам не могут превышать 40% от зарплаты.
Оцениваются также расходы на содержание недвижимости, алименты и другие регулярные финансовые обязательства, поскольку они влияют на платежеспособность клиента и способность в долгосрочной перспективе выполнять кредитные обязательства.
«Главный вопрос всегда заключается в том, сохранится ли после получения нового кредита бюджет клиента достаточно стабильным и сбалансированным», — поясняет Опинцанс.
Стали ли банки в последние годы более требовательными?
Вопрос Зане касается и ощущения, что для получения жилищного кредита требуется все больше документов и дополнительных условий.
Однако представитель SEB указывает, что в целом нет оснований утверждать, что условия получения жилищных кредитов стали более строгими.
Выдача кредитов по-прежнему основывается на принципах ответственного кредитования и нормативных требованиях, при этом банки стараются обеспечивать доступность финансирования для клиентов, чье финансовое положение позволяет брать на себя долгосрочные обязательства.
В свою очередь, в случаях, когда в конкретный момент предоставить финансирование невозможно, клиенту часто предоставляется консультация о возможных решениях и шагах, которые в будущем могут улучшить шансы на получение жилищного кредита.
Почему в одном банке процентная ставка отличается от другой?
Процентная ставка также может различаться для каждого клиента и в каждом банке. На нее влияют несколько факторов — кредитная история клиента, стабильность доходов, размер первого взноса, вид выбранной недвижимости, срок займа и другие аспекты риска.
В то же время у каждого банка есть своя ценовая политика, стоимость фондирования и коммерческие соображения.
Поэтому даже при схожих обстоятельствах предложения разных банков для одного клиента могут различаться.
«Именно поэтому клиентам всегда стоит сравнивать несколько предложений и оценивать не только процентную ставку, но и остальные условия займа», — рекомендует Опинцанс.
Таким образом, опыт подруги Зане, когда один банк запросил больше информации, чем другой, сам по себе не означает, что какой-либо из банков действовал ненадлежащим образом.
Банки оценивают каждую кредитную заявку индивидуально, и объем запрашиваемой информации может зависеть как от финансовой ситуации клиента, так и от конкретной недвижимости и сделки.
